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Gewerbemiete: Reduzierung bei Corona
Corona–bedingte Schließungen können für gewerbliche Mieter zur Herabsetzung der Miete auf die Hälfte führen. Dies auch ohne eine konkrete Existenzbedrohung.
Bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie kann die Miete gemäß § 313 BGB auf die Hälfte herabzusetzen sein, ohne dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall festgestellt werden muss.
So der Leitsatz der aktuellen Entscheidung des
Kammergerichts Berlin vom 01. April 2021.
Der Entscheidung lag ein Sachverhalt zu Grunde, wonach der Vermieter einer Gewerbeeinheit noch ausstehende, nicht vollständig beglichene Miete für April und Mai des Jahres 2020 verlangte.
Die Mieterin betrieb in den Gewerberäumen eine Spielhalle, deren Betrieb aufgrund einer corona-bedingten Schließungsanordnung vollständig unterbleiben musste. Unter Berufung auf diese staatliche Maßnahme zahlte die Mieterin die Miete für April und Mai 2020 nur teilweise.
Zwar verneint das Gericht den Mangelcharakter der vollständigen Schließungsanordnung. Auch konnte sich die Mieterin in dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall nicht auf mögliche Rechte aus dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie vom 27. März 2020 berufen. Jedoch konnte sich die Mieterin wegen der Schließungsanordnung des Landes Berlin auf die Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB berufen, so dass die vertraglich vereinbarte Miete um 50 % zu reduzieren war.
Zu der Frage, ob ein Rückgriff auf § 313 BGB voraussetze, dass eine Existenzvernichtung des Mieters unmittelbar bevorstehe, wurde von dem KG Berlin klargestellt, dass ein Rückgriff auf § 313 Abs. 1 BGB dies gerade nicht zwingend voraussetze. Eine konkrete Existenzbedrohung für den Mieter müsse anhand seiner betriebswirtschaftlichen Daten nicht positiv festgestellt werden. Die „unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen“ im Sinne der Rechtsprechung des BGH seien auch dann zu vermuten, wenn eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauere.
Das Urteil ist jedoch noch nicht rechtskräftig. Die Revision zum BGH wurde zugelassen, da die Risikoverteilung unterschiedliche Oberlandesgerichte unterschiedlich bewerten.
So wurde in einer Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 24.02.2021 – 7 U 109/20 die Herabsetzung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundalge abgelehnt, da die dortige Beklagte nicht hinreichend dargelegt habe, dass sie durch die Schließungsanordnung in ihrer Existenz bedroht sei, sondern lediglich vorgetragen in welcher Höhe sie Umsatzeinbußen erlitten habe.
Ebenso verneinte das OLG München mit Beschluss vom 17.02.2021 – 32 U 6358/20 eine Vertragsanpassung.
Nach einer Entscheidung des OLG Dresden vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20 hingegen war die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte zu reduzieren, wie nach der aktuellen Entscheidung des Kammergerichts Berlin.
Stand April 2021